【小傅創業經6】「不繳租就趕人」 租賃金童出神招

各式各樣的「惡房客」，以蓄意不繳租金的最普遍，但因擅自換鎖、進入房間，都可能會觸犯《刑法》強制罪等不同罪名，遇到的房東通常莫可奈何，專業人士建議，房東應在契約中寫明「個別磋商條款」，包括積欠租金、甚至自殺行為都明訂處理方式。

房東租房最怕「請神容易送神難」，從一開始的租約就要把關，優式租售管理創辦人傅韋豪表示，一種租約不可能適用百種房客，房東應視情況，在合約中明定個別磋商條款，且這些條款要以紅字特別標註，並請房客逐條簽名，確認了解並認同。

最嚴苛的條款，包括租金拖欠7天以上，房客同意房東可不經催告終止租約、扣除1個月押金為違約金、且同意房東可進入屋內處理、丟棄房客物品；甚至房客只要吸毒、有自殺言論或行為出現，造成恐慌，房東都可立即中止租約。

不過實務處理仍有許多眉眉角角，也不會真的如此嚴苛，會視房客的態度做調整，若最嚴苛的狀況發生，傅韋豪建議可用「關鍵15天」的SOP處理。

當房客超過3天沒繳房租時，先以電話、Line訊息通知房客，且要「有讀有回」才算數，但因Line主機設在國外，個資保護嚴謹，出事了法院難以取證，一定要以傳統的手機簡訊再傳送，才能確保法院可查。若房客都無回應，可以問緊急聯絡人，也因此在合約中須註明緊急連絡人的電話。

傅韋豪指出，當房客7天沒繳租金，先以電話通知房客，並寄出存證信函，內容明確告知「於第15天進屋點交搬遷」。存證信函可以寄到3種地方，分別是房客戶籍地、房客的公司、或房客的現住地，也就是屋主自己的房子，「屋主的房子若有物業管理，可以包裹的方式寄至櫃檯，房客簽收就算送達。」

當房客第14天仍未繳租，第15天房東可會同清潔阿姨到社區點交，「從1樓開始開啟手機飛航模式，不間斷錄影存證，進入屋內逐一確認屋況，並確保所有櫃體、抽屜、床縫底下等都無遺留貴重財物，再由清潔阿姨打包裝箱，把物品存放管理室，或寄到房客戶籍地。」

傅韋豪表示，通常房客在收到存證信函後，都會繳交租金，也曾因清出房客物品，代替房東被房客告上法院，最後房客理虧也和解了事。這些房客會願意簽如此合約，也是因為代租代管公司願意提供24小時完善服務，房客有居住問題，隨時可找到專人處理。

「合約的精神，是房東收2個月的押金，當房客不再繳租，15天後請房客遷離，當月剩下的15天扣除房客積欠的水電瓦斯管理費後，退還給他，並扣留1個月的押金當違約金，確保房客居住在房內的每一天，房東都不會有租金損失，風險降至最低。」

至於自殺防治的條款，也源自於台中的真實案例，曾有房客在屋內自殺，被急救後挽回一條命，又回來居住，因租金正常繳交，房東無權要他離開，只能勸他不要再這樣，後來房客仍跳樓死亡。傅韋豪表示，若房東出租當下看不出來房客傾向，合約可說是最後防線。（洪子恩／台中報導）

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資料來源：蘋果日報

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