2018年9月24日 星期一

【小傅創業經6】「不繳租就趕人」 租賃金童出神招



各式各樣的「惡房客」,以蓄意不繳租金的最普遍,但因擅自換鎖、進入房間,都可能會觸犯《刑法》強制罪等不同罪名,遇到的房東通常莫可奈何,專業人士建議,房東應在契約中寫明「個別磋商條款」,包括積欠租金、甚至自殺行為都明訂處理方式。

房東租房最怕「請神容易送神難」,從一開始的租約就要把關,優式租售管理創辦人傅韋豪表示,一種租約不可能適用百種房客,房東應視情況,在合約中明定個別磋商條款,且這些條款要以紅字特別標註,並請房客逐條簽名,確認了解並認同。

最嚴苛的條款,包括租金拖欠7天以上,房客同意房東可不經催告終止租約、扣除1個月押金為違約金、且同意房東可進入屋內處理、丟棄房客物品;甚至房客只要吸毒、有自殺言論或行為出現,造成恐慌,房東都可立即中止租約。

不過實務處理仍有許多眉眉角角,也不會真的如此嚴苛,會視房客的態度做調整,若最嚴苛的狀況發生,傅韋豪建議可用「關鍵15天」的SOP處理。

當房客超過3天沒繳房租時,先以電話、Line訊息通知房客,且要「有讀有回」才算數,但因Line主機設在國外,個資保護嚴謹,出事了法院難以取證,一定要以傳統的手機簡訊再傳送,才能確保法院可查。若房客都無回應,可以問緊急聯絡人,也因此在合約中須註明緊急連絡人的電話。

傅韋豪指出,當房客7天沒繳租金,先以電話通知房客,並寄出存證信函,內容明確告知「於第15天進屋點交搬遷」。存證信函可以寄到3種地方,分別是房客戶籍地、房客的公司、或房客的現住地,也就是屋主自己的房子,「屋主的房子若有物業管理,可以包裹的方式寄至櫃檯,房客簽收就算送達。」

當房客第14天仍未繳租,第15天房東可會同清潔阿姨到社區點交,「從1樓開始開啟手機飛航模式,不間斷錄影存證,進入屋內逐一確認屋況,並確保所有櫃體、抽屜、床縫底下等都無遺留貴重財物,再由清潔阿姨打包裝箱,把物品存放管理室,或寄到房客戶籍地。」

傅韋豪表示,通常房客在收到存證信函後,都會繳交租金,也曾因清出房客物品,代替房東被房客告上法院,最後房客理虧也和解了事。這些房客會願意簽如此合約,也是因為代租代管公司願意提供24小時完善服務,房客有居住問題,隨時可找到專人處理。

「合約的精神,是房東收2個月的押金,當房客不再繳租,15天後請房客遷離,當月剩下的15天扣除房客積欠的水電瓦斯管理費後,退還給他,並扣留1個月的押金當違約金,確保房客居住在房內的每一天,房東都不會有租金損失,風險降至最低。」

至於自殺防治的條款,也源自於台中的真實案例,曾有房客在屋內自殺,被急救後挽回一條命,又回來居住,因租金正常繳交,房東無權要他離開,只能勸他不要再這樣,後來房客仍跳樓死亡。傅韋豪表示,若房東出租當下看不出來房客傾向,合約可說是最後防線。(洪子恩/台中報導)


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資料來源:蘋果日報

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